Como pagar impostos sobre o rendimento da empresa com a venda de casas
Nos últimos anos, com as oscilações do mercado imobiliário, muitas empresas optaram por vender seus imóveis para captar recursos ou ajustar sua estrutura patrimonial. No entanto, as questões fiscais envolvidas nas vendas de casas corporativas são mais complexas e requerem cálculo e declaração com base em circunstâncias específicas. Este artigo combinará os tópicos e conteúdos quentes da Internet nos últimos 10 dias para realizar uma análise estruturada do tratamento tributário da receita de vendas de casas da empresa.
1. Principais impostos sobre os rendimentos de uma empresa provenientes da venda de casas
Quando uma empresa vende um imóvel, geralmente estão envolvidos os seguintes impostos:
| tipo de imposto | Base de cálculo do imposto | taxa de imposto | Observações |
|---|---|---|---|
| imposto sobre valor agregado | vendas menos custos de aquisição | Contribuintes gerais: 9% ou 5% (cálculo simplificado do imposto) | Pequenos contribuintes: 5% |
| imposto sobre o valor acrescentado da terra | Valor adicionado (receita menos deduções) | Taxa de imposto progressiva excessiva de 30% a 60% | Declaração de liquidação necessária |
| imposto de renda corporativo | lucro total | 25% (taxa básica de imposto) | As empresas de alta tecnologia podem desfrutar de tratamento preferencial |
| imposto de selo | Valor do contrato | 0,05% | Tanto o comprador quanto o vendedor precisam pagar |
| imposto de manutenção urbana e construção | Valor do IVA | 7%, 5% ou 1% | Determinado pela localização do contribuinte |
2. Tratamento fiscal em circunstâncias diferentes
1.Imóvel próprio à venda: Se a empresa vender OS seus próprios activos fixos (tais Como edifícios de escritórios), necessita de distinguir se excede o valor original. O valor que exceda o valor original está sujeito a imposto sobre o valor acrescentado (imposto geral 9% ou imposto simplificado 5%) e imposto sobre o rendimento das pessoas colectivas.
2.propriedades de investimento para venda: Para imóveis de investimento mensurados ao justo valor, a diferença quando vendida é incluída nos resultados correntes, sendo exigido imposto sobre o valor acrescentado (imposto geralmente calculado de 9%) e imposto sobre o rendimento das sociedades.
3.Cálculo do imposto sobre o valor acrescentado da terra: Os itens de dedução do imposto sobre o valor agregado de terrenos incluem taxas de transferência de terrenos, custos de desenvolvimento, despesas de desenvolvimento imobiliário, etc.
| Proporção de itens de valor agregado e dedução | taxa de imposto | Fator de dedução de cálculo rápido |
|---|---|---|
| ≤50% | 30% | 0 |
| 50%-100% | 40% | 5% |
| 100%-200% | 50% | 15% |
| >200% | 60% | 35% |
3. Sugestões de planejamento tributário
1.Escolha razoavelmente os métodos de cálculo de impostos: Os contribuintes gerais podem optar pelo cálculo geral do imposto (9%) ou pelo cálculo simplificado do imposto (5%), sendo que a carga tributária deve ser calculada com base na proporção do custo de aquisição.
2.Aproveite os incentivos fiscais: Algumas áreas têm políticas para reduzir ou isentar o imposto sobre o valor acrescentado da terra. Por exemplo, podem aplicar-se taxas de imposto preferenciais a projetos de renovação antigos.
3.Renda dividida: Para imóveis que contenham decoração e equipamentos, poderão ser celebrados contratos separados para redução da base tributária.
4.Fique atento ao prazo de entrega: O imposto sobre o valor agregado da terra deve ser pago antecipadamente no prazo de 30 dias após a assinatura do contrato, e o imposto de renda corporativo deve ser pago antecipadamente trimestralmente.
4. Análise de casos importantes
Recentemente, uma empresa listada vendeu um prédio de escritórios em Xangai, com um preço de transação de 120 milhões de yuans (valor original de 80 milhões de yuans). O tratamento fiscal é o seguinte:
| Projeto | Valor (10.000 yuans) |
|---|---|
| receita de vendas | 12.000 |
| Imposto sobre valor agregado (cálculo simplificado de imposto 5%) | 571,43 |
| Imposto sobre valor agregado da terra (valor agregado 40 milhões) | 1.250 |
| Imposto de renda corporativo (taxa de 25%) | 1.000 |
| Taxa de imposto abrangente | 23,5% |
Pode-se verificar neste caso que a carga fiscal abrangente da empresa na venda de casas pode exceder 20%, pelo que o planeamento de capital deve ser feito com antecedência.
5. Perguntas frequentes
P: Uma empresa pode ficar isenta de IVA na venda de casa?
R: De acordo com Caishui [2016] nº 36, as empresas que vendem imóveis adquiridos antes de 30 de abril de 2016 podem optar pelo cálculo simplificado do imposto para pagar o imposto sobre valor agregado à alíquota de 5%, mas não há política de isenção fiscal.
P: Em que circunstâncias o imposto sobre o valor acrescentado da terra pode ser avaliado e cobrado?
R: Para itens que não podem ser liquidados, as autoridades fiscais podem avaliá-los e cobrá-los com base em uma certa proporção da receita de vendas (normalmente 5%-8%).
P: Ainda preciso pagar impostos sobre perdas com a venda de uma casa?
R: O imposto sobre o valor acrescentado e o imposto sobre o valor acrescentado da terra ainda podem ser incorridos, mas o imposto sobre o rendimento das sociedades pode deduzir perdas.
Resumindo, as questões fiscais envolvidas na venda da casa de uma empresa requerem um planeamento profissional. Recomenda-se que as empresas consultem um contabilista fiscal antes das transações e escolham a melhor solução com base nas suas próprias circunstâncias para garantir o cumprimento e reduzir a carga fiscal.
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